Beberapa waktu yang lalu, adik saya yang bekerja di Jakarta menelpon, katanya :
Adik : “saya mau minjam uang ke bank ?”
Saya : “untuk apa ?”
Adik : “untuk beli ruko ?”
Saya : “rukonya untuk apa ?”
Adik : “untuk dijual lagi kalau nanti naik harganya”
Saya : “kata siapa bakalan naik ?”
Adik : “lho pasti naik!”
Saya : “siapa yang jamin pasti naik ?”
Adik : ???????
Bapak/Ibu sekalian ada beberapa jenis investor
Jenis investor yang paling jelek, saya bilang investor sontoloyo adalah jenis seperti adik saya. Dia bahkan bukan investor, tetapi spekulan. Dan termasuk spekulan yang berbahaya.
Dia mendengar kabar burung, bahwa harga ruko yang dibangun akan naik. Kemudian dia memutuskan untuk membeli. Karena uangnya tidak cukup, ia meminjam ke bank.
Dia membeli, kemudian berdoa supaya rukonya segera naik, sementara itu dia menanggung biaya-biaya. Biaya bunga, biaya pemeliharaan dan lain-lain.
Bagaiamana kalau rukonya tidak segera naik?
Jenis investor yang kedua terjelek, adalah dia membeli berdasarkan kabar burung. Kemudian setelah membeli berdoa supaya harganya naik. Untungnya masih pakai uang sendiri. Enggak minjam.
Bapak/Ibu sekalian, dua jenis investor di atas menurut saya bukanlah investor. Melainkan spekulan. Memang tidak seberbahaya berspekulasi di dollar (seperti saya sampaikan minggu lalu). Value properti karena sifatnya yang terbatas, memang mempunyai kecenderungan menaik. Tapi saya perlu beri catatan, tidak selalu harga properti naik. Ada kalanya juga menurun. Kita di Bali menyaksikan sendiri, bahwa harga properti bisa terdiskon juga.
Investor yang baik, adalah ketika ia membeli, ia sudah tahu bakalan untung (profit make when you buy, not when you sell). Ia membeli di bawah harga pasar. Atau ia mengetahui informasi valid yang mempengaruhi kenaikan harga dalam jangka waktu dekat.
Atau sudah jelas peruntukannya, disewakan kepada pihak yang memang membutuhkannya. Dan harga sewanya bagus. Sehingga, ia langsung mendapatkan keuntungan dari sewanya tadi sambil menunggu harga yang bagus untuk merealisasikan keuntungannya.
Investor yang dahsyat, adalah yang tahu ketika ia membeli, ia sudah pasti untung, dan tidak atau sedikit menggunakan uang sendiri. Sehingga ada faktor leverage yang digunakannya.
Misalnya, ada ruko yang dijual dengan harga sangat miring 500 juta. Dan ia tahu ada sebuah perusahaan yang sedang mencari tempat sesuai dengan ruko tersebut. Ia menyewakan ruko tersebut dengan sewa misalnya 60 juta/tahun.
Dengan uang muka 200 juta, maka ia hutang ke bank sebesar 300 jt. Bunga 15% pa, maka setahun ia membayar bunga 45 jt. Lihat, disini yang membayar bunga adalah pihak penyewa, dan masih ada lebih sedikit buat sang investor (60 – 45 = 15jt). Dan dengan uang 200 juta, ia mendapatkan return 15 jt/tahun, atau setara dengan 8% pa, dan properti seharga 500 juta. Not bad !
Semoga bermanfaat dan salam dahsyat !
